Экономика

Да пошла она в бурьян: почему покупка земли в России — это бюрократический ад

Миллионы гектаров заброшены. И обретут хозяев едва ли
Нужна инвентаризация всех земель в России. И требуется провести землеустройство, чтобы с полной отдачей эту землю можно было бы использовать

Нужна инвентаризация всех земель в России. И требуется провести землеустройство, чтобы с полной отдачей эту землю можно было бы использовать

Фото: Алексей БУЛАТОВ

В последнее время популярны прогнозы, что под влиянием пандемии наконец может начаться обратный отток людей из мегаполисов «на землю». И кстати, даже в современной России земельный вопрос отнюдь не на последнем месте. Ибо даже очень льготной сельской ипотекой под невиданные для России 3% в деревню людей не заманишь, если делать им там нечего и зарабатывать не на чем. А чем прокормиться на селе? Самый логичный вариант — свое сельхозпроизводство на своей земле.

ЧЕРНОЗЕМ ПРОКОРМИТ? НЕ В РОССИИ!

- В последний раз численность сельских жителей у нас увеличилась в 90-е годы, когда последствия социально-экономических потрясений были драматическими. Производство продукции в сельхозорганизациях резко упало, хозяйства граждан частично возмещали потери. В последующие кризисы этого уже не было, и площадь обрабатываемой гражданами земли не расширялась, - рассказывает директор Центра агропродовольственной политики Российской академии народного хозяйства (РАНХиГС) Наталья Шагайда.

В качестве примера эксперт приводит 2014-15 год. Девальвация рубля, снижение уровня потребления. Но, как показали бюджетные обследования семей — они каждый год проводятся Росстатом — люди на своих грядках выращивать больше не стали.

Как считает эксперт, и сейчас не стоит ждать «возвращения к земле» — если только ситуация не ухудшится кардинально.

ПОПРОБУЙ ПОЛУЧИ

Знаете, как получить в России землю под свое крестьянское хозяйство? Точнее даже, не получить, а выкупить или взять в аренду у муниципалитета.

- Землю под фермерское хозяйство можно в обычном случае получить только на торгах. Надо обратиться к муниципальным властям с заявлением, в течение 30 дней они должны либо опубликовать извещение о торгах в интернете, либо отказать. Если других желающих на эту землю не будет, с вами подписывается договор купли-продажи или аренды. Если все же желающие найдутся, проводятся торги, - объясняет руководитель практики земельных и имущественных отношений юридической компании Alliance Legal Ольга Калинченко. - Но это в том случае, если не требуется уточнения границ участка. Кроме того, встает вопрос, а как вообще узнать о свободном участке. Точной информации о пустующей земле до сих пор нет…

Если вам уже показалось, что все как-то сложно и слишком уж заморочено, то это только вершина айсберга. На практике свободных участков с задокументированными границами обычно просто нет. И если вам даже удастся — например, через знакомых в местной администрации — найти подходящую пустующую землю, то придется для начала потратиться (да-да, за свой счет) на межевание и кадастровые работы. С тем, чтобы потом местная администрация продала вам эту землю с торгов. Если повезет — потому что торги можете выиграть и не вы, а потраченные на кадастровые работы деньги вам при этом не вернут.

Покупка земли в России — это бюрократический ад

Покупка земли в России — это бюрократический ад

Фото: Олег УКЛАДОВ

ОТ ШТРАФОВ НЕ УЙДЕШЬ

Коллеги мои периодически пишут о бедолагах фермерах, которым землю получить все же удалось, но… Главные злоключения начались уже потом. Потому что рационально использовать землю — с точки зрения фермера, а не российского законодательства — крайне сложно. Одна из фишек — земли сельхозназначения могут подразумевать разные виды угодий. Как поясняют специалисты, эти виды были установлены десятилетия назад. И уже могут не соответствовать названию. Но земля должна использоваться только так, как названа. Нет федеральной процедуры, по которой низкоплодородную пашню, например, можно перевести в сенокос или пастбище. Но если на такой пашне, где ничего путного не вырастить, выпасать скот, то это нарушение. Или на участке фермера можно строить производственные помещения, но нельзя строить дом фермера — если этот странный человек зачем-то хочет жить при своей ферме.

Или вот еще вариант оказаться нарушителем.

- Традиционный фермер, который купил заросшую, давно неиспользуемую землю, и развивается потихонечку — здесь немного раскорчует, вспашет, вырастит и продаст продукцию, потом получит деньги и еще освоит — неминуемо налетает на штрафы за то, что на его участке есть «признаки неиспользования», - отмечает Наталья Шагайда. - Причем независимо от того, что больше эта земля вообще никому не нужна. В Тверской области, например, такие случаи. Все чаще слышу, что неэффективно используемую землю будут изымать. Но что считать эффективным? Урожайность, финансовую устойчивость, размер выручки на гектар? Здесь — море для произвола.

ПОТЕРЯВШИЕСЯ ПОЛЯ

Пока проверяльщики следят, чтобы фермер вдруг не сделал пастбище на низкопродуктивной пашне, пересчитывают там кустарники и березы или смотрят, чтобы не было у фермера дома на его фермерском участке, эксперты пытаются разобраться, сколько же в России сельскохозяйственной земли пустует.

Более-менее достоверно известно про те неиспользованные земли, которые числятся за найденными в ходе последней сельхозпереписи 2016 г. сельхозпроизводителями. По её данным, в хозяйствах всех категорий (от агрохолдингов до личных подворий) фактически используется 87,6% сельхозугодий, которые за ними числятся. То есть простаивает чуть больше 10% - не так уже много.

Вот только сразу после сельхозпереписи специалисты обнаружили нестыковку. Переписчики «нашли» 142,7 млн га сельхозугодий, тогда как за сельхозпроизводителями по формам Росреестра числится около 193 млн. га сельхозугодий, а всего в стране, по официальным данным, — их почти 222 млн га. С учетом этой, «потерявшейся» где-то земли, получается, что не используется более 40% сельхозугодий. Если, конечно, они еще представляют для кого-то интерес. Не предоставленные никому или предоставленные таким сельхозпроизводителям, которых уже невозможно найти, эти земли во многих случаях уже заросли не то что бурьяном — лесом…

Если вам удастся найти подходящую пустующую землю, то придется для начала потратиться на межевание и кадастровые работы

Если вам удастся найти подходящую пустующую землю, то придется для начала потратиться на межевание и кадастровые работы

Фото: Анатолий ЖДАНОВ

При этом у нас довольно много земли используется без оформления. Кто-то на пустующем участке сажает картошку, кто-то где-то чего-то косит или коз-овец пасет. Проще использовать так, чем втягиваться в долгие и обременительные процедуры оформления.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ:

А ЕЗЖАЙТЕ В АРКТИКУ, ИЛИ ЧТО ЖЕ ВСЕ-ТАКИ ДЕЛАТЬ?

В России вроде бы уникальные условия для создания семейных хозяйств. Почти у каждой семьи уже был или есть какой-то участок — садовый или в деревне. Не у молодых, так у их родителей или бабушки. И опыт работы на земле у многих есть.

Сейчас появляются программы, позволяющие желающим получить землю на более простых, чем в целом по федеральному законодательству, условиях.

- Помимо дальневосточного и арктического гектара, некоторые регионы вводят свои местные похожие программы. Но единой продуманной государственной земельной политики - как части политики экономической - пока увидеть трудно, - говорит Наталья Шагайда.

Государство остается крупнейшим земельным собственником — около 92% земель на территории России — государственные. В том числе - около 30% сельхозугодий, что немало. Да только толку от этого...

Одна из проблем, на которую много лет указывают специалисты, - государственная собственность на землю у нас, как правило, «неразграниченная». То есть так до сих пор и не разобрались, эта земля — федеральная, региональная или муниципальная. Как следствие, поля от края до края есть, а участков, которыми вправе был бы распорядиться конкретный сельский муниципалитет — скажем, передать их фермерам, или молодой семье — нет. Тем более, передать на условиях, которые подходят к местной ситуации.

В итоге миллионы гектаров то теряются, то вдруг находятся — ведь как посчитать то, у чего нет ни границ, ни конкретного распорядителя? И с кого спрашивать, неясно.

Эксперты говорят о том, что нужен единый орган, который бы отвечал за все то, что происходит с землей. Урегулировал межведомственные интересы, формировал и обеспечивал единую земельную политику.

Очевидно, что нужна инвентаризация всех земель в России. И требуется провести землеустройство, чтобы с полной отдачей эту землю можно было бы использовать. Какую-то – просто не использовать и перестать искать в этом виноватых.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

В России бесплатно раздадут земли за полярным кругом

На арктических гектарах можно будет строить жилье и развивать бизнес (подробности)

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ