Купить квартиру дешево? Да это невыгодно!

Подозрительно низкая цена может быть и банальной приманкой.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Один мой знакомый решил купить квартиру подешевле. Ставку сделал на заинтересованность продавца: забил в поисковике «срочная продажа квартир». И что же? В большинстве случаев срочность была приманкой со стороны риэлторов, ни на какие существенные уступки в цене они не шли.

Но друг был упорен - и ему улыбнулась удача. Однушку в еще не сданной в эксплуатацию новостройке выставила на продажу молодая семья, которая взяла в свое время ипотеку, но ее не потянула.

Но стоит ли игра свеч и не подстерегают ли подводные камни при такой покупке?

И ипотека в нагрузку

- Для сделки с квартирой, которая была куплена по ипотеке, нужно согласие залогодержателя, то есть банка, - говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. - Законодательство четко не регламентирует подобные ситуации, но де-факто банк может принимать такие решения исходя исключительно из собственных интересов в каждом конкретном случае.

- Самый простой и быстрый способ - сразу внести сумму, которая покроет остаток долга по ипотеке, - объясняет управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - В этом случае договор купли-продажи подписывается в банке, который одновременно выдает согласие на снятие обременения с квартиры. Далее документы для регистрации договора и снятия обременения подаются в регистрационную палату.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Однако надо быть начеку.

- Есть риск потерять вложенные деньги, - уточняет Литинецкая. - Недобросовестный продавец, погасив с помощью покупателя ипотеку, может передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. В таком случае покупателя ждет долгий судебный процесс. При худшем стечении обстоятельств может статься так, что продавец будет демонстрировать судебным приставам совершенно голые банковские счета, а затем по исполнительному листу погашать задолженность годами.

При этом важно иметь в виду, что в качестве аванса выступает не символическая в масштабе цены квартиры сумма в 50 - 100 тыс. руб., а сумма, необходимая для погашения долга.

Если же у покупателя всей этой суммы на руках нет, то можно оформить сделку по переуступке (переоформлению невыплаченной суммы) на нового владельца квартиры. В таком случае достаточно согласия банка на осуществление сделки, а также соответствия нового покупателя критериям банка. Если же покупатель по каким-то причинам не нравится банку в качестве нового заемщика, то можно попробовать получить кредит в другом банке.

А вы, батенька, не банкрот?

Дополнительно стоит проверить квартиру на предмет ареста. Если он есть - регистрация сделки будет приостановлена.

Еще на один важный момент обращает внимание руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова: при покупке ипотечной квартиры выясните, не начата ли в отношении продавца процедура банкротства. В этом случае сделка по продаже квартиры по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов.

Низкая цена... была

Подозрительно низкая цена может быть и банальной приманкой. Что особенно актуально сегодня, когда число продавцов в четыре раза превосходит число покупателей. А как только потенциальный покупатель клюнул на наживку, цена может подскочить вверх. Чтобы обезопасить себя от внезапного повышения цены на жилье, риэлторы советуют договориться с собственником о размере задатка и составить предварительный договор, в котором будут подробно описаны все нюансы сделки. Это поможет перестраховаться на случай отказа продавца от выполнения своих обязательств. Ведь при отказе собственника от продажи квартиры на тех условиях, которые были указаны в предварительном договоре, ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Топ-10 регионов с самым дорогим жильем в новостройках

Фото: Алексей СТЕФАНОВ

ВАЖНО

Реальные шансы сэкономить

О ситуациях, при которых квартиры действительно продаются с большим дисконтом, рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

1. Юридические «пороки»

Например, жилье продается с правом пожизненного проживания, которое возникает при отказе одного из жильцов от приватизации, а также при оформлении договора пожизненной ренты. То есть собственник-то после сделки поменяется, но за кем-то из прежних жильцов право на проживание теперь уже в вашем жилище останется - и вы этого человека не вправе «выписать» даже через суд.

Такие квартиры нередко выставляются на продажу со скидкой до 20%. При лучшем стечении обстоятельств покупатель никогда не увидит человека, претендующего на квадратные метры под одной крышей с ним. В худшем - в квартире будет жить совершенно посторонний человек. Второй вариант относится к ситуации с рентой: придется делить квадратные метры с пожилыми людьми, которые, как правило, и соглашаются на продажу своего жилья взамен на пожизненное содержание.

2. После потопа и пожара

Купить жилье со скидкой можно после пожара. Погорельцы, не желая заниматься дорогостоящим ремонтом, часто избавляются от квартиры. Рассматривая такой вариант, не стоит забывать, что простым косметическим ремонтом вы не обойдетесь. Избавиться от запаха гари крайне сложно, поэтому лучше сначала оценить, во сколько обойдутся восстановительные работы.

3. Тяжелые жизненные обстоятельства

Купить квартиру со скидкой 20 - 30% можно, когда владельцам нужно продать ее очень оперативно, в течение 2 - 3 дней. К примеру, людям срочно требуются деньги на дорогостоящее лечение больного родственника или операцию. И потеря нескольких сотен тысяч рублей несопоставима с ценой человеческой жизни. Покупка такого жилья - самый безопасный вариант сэкономить. Однако проблема в том, что у таких собственников часто выкупают жилье специальные конторы, которые буквально в считаные часы проводят сделку и перечисляют деньги. Поэтому на открытый рынок подобные квартиры попадают крайне редко.