2018-05-18T11:18:13+03:00

Как управлять своим домом

«Комсомолка» выяснила, почему один жилец не исправит ситуацию в доме и как управляющая организация должна отчитываться перед собственниками квартир
Не всегда собственникам выгодно создавать ТСЖ.Не всегда собственникам выгодно создавать ТСЖ.Фото: Валентин ДРУЖИНИН
Изменить размер текста:

Как мало мы знаем о тонкостях управления своим домом. Вот если в подъезде грязно или не горит лампочка, надо ли идти ругаться в управляющую компанию? Как вообще управлять своим домом?

За разъяснениями мы отправились к председателю «Союза собственников недвижимости», члену Общественной палаты Псковской области Алексею Кириллову.

ПО БУКВЕ ЗАКОНА

Чтобы понять, как работает механизм, нужно прочитать инструкцию. В нашем случае это будет жилищный кодекс. В нем есть статья под номером 161.1, которая является ключевой для жильцов.

В ней рассказывается о совете многоквартирного дома, в обязанности которого входит внесение вопросов на рассмотрение собрания собственников жилья и контролирование выполнения решений. Что касается самого собрания жильцов, то оно, согласно 44 статье жилищного кодекса, является главным органом управления домом. По логике закона все просто.

- А что такое управление домом? Всем кажется сразу, что это функции какой-то управляющей организации. Это не так, - отмечает Алексей Кириллов. - Управляют домом

жильцы, все вместе взятые.

Такое положение дел установилось в 2008 году, когда государство посчитало, что собственники квартир смогут сами разобраться, как им управлять своим домом.

- Но люди продолжали жить и надеяться, что ЖЭКи, которые были раньше, так же следят за их домом, так же выполняют все функции, - отмечает Алексей Кириллов.

- А жильцы и понятия не имели о существовании статьи 44 жилищного кодекса. ЖЭКи в Пскове и Псковской области к этому отнеслись положительно - им платят деньги, делать ничего не надо, жильцы так и не поняли всех механизмов взаимодействия. Так это десять лет и продолжается.

Собственники квартир вправе сами выбрать, кому делегировать полномочия по управлению домом: взять их в свои руки, если в доме меньше 30 квартир, организовать товарищество собственников жилья или отдать все управляющей компании. Только решать это нужно самим жильцам. А в итоге получилось так, что бывшие ЖЭКи переорганизовались в коммерческие предприятия с приставкой «ООО» и заключили с домами кабальные договоры обслуживания без их согласия.

- Для простого обывателя прошло все незаметно: приходили квитанции, счета, лениво убиралась уборщица, - отметил собеседник. - Поэтому люди на это не обратили особого внимания. Получилось в итоге, что управляющая компания может все, а собственники - ничего.

Проблема заключается в том, что жильцам домов не разъяснили, что они имеют реальную власть над ситуацией. Им стоит только собраться вместе. Почему этого не происходит? Во-первых, многие считают, что собрания - это пережиток прошлого и обязаловка. Во-вторых, люди думают, что решение собрания никто выполнять не будет. В-третьих, жители считают, что никто не придет, так зачем приходить самому.

В общем, жильцы не осознают важности общего собрания. Собственников никто не должен собирать. Это их собственная обязанность. Прописано это в 45 статье жилищного кодекса. И собраться они обязаны минимум раз в год, чтобы выслушать отчет управляющей компании за прошлый год и узнать планы на следующий. Именно это является первым шагом к контролю над ситуацией.

В доме должно быть создано два органа управления: совет многоквартирного дома и общее собрание собственников жилья. Фото: Евгения ГУСЕВА

В доме должно быть создано два органа управления: совет многоквартирного дома и общее собрание собственников жилья.Фото: Евгения ГУСЕВА

ЕДИНЫМ ФРОНТОМ

Итак, в доме должно быть создано два органа управления: совет многоквартирного дома и общее собрание собственников жилья.

Первый орган должен организовать как минимум ежемесячный контроль за действиями управляющей организации, собирать общее собрание жильцов и предлагать на рассмотрение вопросы по обслуживанию дома.

Соответственно, общее собрание жильцов должно постановить, какие работы в доме должны проводиться, и заслушивать отчеты о проделанных работах.

Как отмечает эксперт, в настоящее время псковские управляющие компании пытаются скрыть от жильцов все свои схемы, им это позволяют сделать именно те кабальные договоры, которые были составлены десять лет назад.

- В этих договорах дом предстает как что-то абстрактное, - отмечает Алексей Кириллов. - К ним нет четких приложений, посмотрев в которые, собственник квартиры бы понимал, за что он платит.

Доходит до того, что жильцам объявляют, что, условно, собрали с дома 100 рублей, а потратили 110. Собственники квартир в итоге остаются должны управленцам. Хотя, если разобраться, 80 % от этой суммы - зарплаты работников управляющей компании.

Остается только два вопроса: кто же должен контролировать и непосредственно что они должны контролировать.

Совет многоквартирного дома - в нем должен быть как минимум один представитель от каждого подъезда. Эти люди должны быть дружны друг с другом и вместе отстаивать права собственников жилья.

Совет дома проводит контроль деятельности управляющей компании. Контролировать можно все. Как уборщица убирает, как ремонт проводится. На все можно составлять акт выполнения работ.

Управляющая компания два раза в год должна проводить осмотр общего имущества. Он проводится весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед его запуском. Фото: Иван ВИСЛОВ

Управляющая компания два раза в год должна проводить осмотр общего имущества. Он проводится весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед его запуском.Фото: Иван ВИСЛОВ

ИДЕАЛЬНАЯ КАРТИНА

У нас новый дом. Или старый, но жильцы решили кардинально все изменить. Прошло общее собрание. На нем выбрали совет дома и решили, с какой управляющей организацией будут заключать договор управления. В приложениях к нему должны быть прописаны вещи из нескольких постановлений правительства: № 416, где речь идет непосредственно об управлении, № 290, где указан минимальный перечень оказываемых услуг, и № 491, где указан порядок обслуживания многоквартирного дома. В 162 статье жилищного кодекса прописано, что в таком договоре должно быть.

- Главный инженер управляющей организации составляет акт приемки дома, в котором должен зафиксировать его состояние. В итоге можно составить смету по предоставляемым услугам: текущий ремонт, уборка подъезда, придомовой территории, - отмечает Алексей Кириллов. - После этого составляется перечень работ и услуг, что является реальной ценой договора. Есть минимальный набор услуг, и в документе должны быть прописаны цены и сроки.

Цена услуги рассчитывается на год, после чего вычисляется сумма за один квадратный метр дома. Сначала в перечне работ прописываются административные услуги, после этого работы по санитарному содержанию дома: подметание, влажная уборка, протирка почтовых ящиков и дальше по договоренности с управляющей компанией, уборка придомовой территории. Как договоритесь, столько будете платить.

Здесь должен проявиться контроль. Уборщица, например, должна прийти к совету и составить акт об уборке. Кто-то из совета должен проконтролировать, как она убралась. Если все в порядке, у собственников есть документ о том, что уборщица была и убралась она хорошо.

Управляющая компания два раза в год должна проводить осмотр общего имущества. Он проводится весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед его запуском. Главный инженер с советом дома должен пройти по дому от подвала до крыши, отметить недостатки и составить акт осмотра. Он похож на акт состава имущества, но по смыслу отличается, потому что отображает реальное положение вещей.

Здесь же указывается стоимость ремонтных работ по указанным недостаткам. Но цена может быть большой, если платить один раз. Сбор средств можно растянуть по времени и проводить ремонт постепенно.

Бывает так, что жильцы хотят по-новому перезаключить договор управления на выгодных для себя условиях, но компаниям по обслуживанию домов это не нужно. Тогда остается от своей управляющей организации уходить или создать ТСЖ.

А НЕ СТАТЬ ЛИ ТСЖ

В каком случае переход из управляющей компании в товарищество собственников жилья оправдан? Если дом в относительно хорошем состоянии. Потому что в большей степени нагрузка на ремонт всех систем дома ляжет на плечи жильцов, а эта ноша может оказаться непосильной.

- Например, мы решили создать товарищество собственников жилья, или, как оно теперь называется, товарищество собственников недвижимости, - отмечает Алексей Кириллов. - Обошли собственники весь свой дом и поняли, чтобы привести его в порядок, нужно, например, 10 миллионов рублей. И нужны эти деньги единовременно.

Тогда начинается обычная математика. Если, например, мы возьмем стандартную пятиэтажку, то общая площадь помещений составит 3,5 тысячи квадратных метров. С одного квадратного метра нужно собрать чуть меньше трех тысяч рублей. Если умножить на среднюю площадь квартиры в доме, около 35 квадратных метров, то единовременно один собственник должен заплатить около 100 тысяч рублей.

Многим жильцам такое может быть не по карману.

- Это имеет смысл, если дом относительно новый или после капитального ремонта, - заключает собеседник.

Еще больше материалов по теме: «Справочники Пскова»

 
Читайте также