Большая часть проблем с капремонтом происходит из-за инертности жильцов, считает эксперт.
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ
У каждого дома есть одно неприятное свойство: со временем его состояние ухудшается. Крыша течет, трубы лопаются, штукатурка с фасада осыпается. Время неумолимо берет свое. Как должна работать система капитального ремонта и как она функционирует на самом деле?
ТОНКОСТИ РЕМОНТНОГО ДЕЛА
Помогал разбираться в тонкостях проведения капитального ремонта корреспонденту «Комсомолки» председатель Союза собственников недвижимости, член Общественной палаты Псковской области Алексей Кириллов.
- Есть у нас Фонд капитального ремонта (ФКР). Это структура, которая призвана организовывать проведение капремонта дома. Есть собственники, группа собственников, которые нуждаются в услуге Фонда. Ведь дом имеет тенденцию приходить в негодность, и его надо ремонтировать, - объясняет собеседник.
С законодательной точки зрения в вопросе капитального ремонта есть только собственники, Фонд капитального ремонта и больше никого.
- Есть определенная долгосрочная программа, где расписаны все дома, - отмечает Алексей Кириллов. - Собственники должны сами следить за сроками проведения ремонтных работ в доме.
Если, например, в 2018 году у них проходит капитальный ремонт, они обращаются в ФКР. Суть обращения заключается в следующем: жильцы проводят общее собрание, на котором решают, когда будет проведен капитальный ремонт, что именно необходимо сделать, откуда будут браться деньги.
- Главная проблема заключается в инертности собственников, - констатирует Алексей Кириллов. - Они или не знают, когда должен проходить капитальный ремонт, или знают, но не предпринимают никаких действий. Жильцы многоквартирных домов самоустранились в 90 % случаев. А знать про капитальный ремонт и требовать его проведения - обязанность собственников.
КАК ПОЛУЧАЕТСЯ
Фонд капремонта берет в свои руки судьбу дома и направляет жильцам письмо, что подошли сроки капитального ремонта. Таким образом, организация пытается воздействовать на собственников, чтобы те приняли какое-либо решение. Если полгода жильцы дома ничего не предпринимают, то это за них делает муниципалитет.
- ФКР перестает общаться с сособственниками и обращается к чиновникам, как к органу представительной власти, - подчеркивает Алексей Кириллов. - Что ремонтировать, в итоге решают городские власти, при этом в суть состояния дома никто особо не вникает. Но все это законно, потому что собственники не проявили никакой инициативы.
После решения, что в доме будет ремонтироваться, составляется техническое задание и проводится конкурс среди подрядчиков.
- В лоты собирают несколько домов с одинаковым видом работ, передают их подрядчику, - отмечает собеседник. - Согласовывается техническое задание с представителями собственника либо с муниципалитетом. Подрядчик приступает к работам на объекте.
После этого у него начинаются проблемы. Собственники, когда понимают, что в доме происходит капитальный ремонт, начинают требовать ремонта тех или иных узлов дома, а подрядчики уже защищены утвержденным контрактом и техническим заданием. Зачастую приходится заключать дополнительные соглашения, чтобы заменить одни ремонтные работы на другие.
ПО ШАГАМ
Чтобы что-то контролировать, нужно хорошо понимать, как это контролировать. Обращение собственников дома в Фонд капитального ремонта. Документы, необходимые для предоставления в Фонд капитального ремонта, размещены на сайте регионального оператора. Собственникам жилья нужно собраться всем вместе и решить, какие работы нужно провести в их доме, и выбрать представителя от жильцов. Заполненные документы следует сдать в Фонд капитального ремонта.
Составление технического задания. На все виды работ по дому составляется техническое задание, описывается их полный объем и стоимость. Этот документ Фонд капитального ремонта будет передавать подрядчику после согласования с собственниками жилья. То есть жильцы дома должны понять, что в их доме будет ремонтироваться и как.
Конкурс. Фонд капитального ремонта объединяет несколько заявок в один лот и выставляет их на аукцион. После проведения торгов назначается подрядная организация.
Работы. Подрядчик должен заранее организовать оповещение жильцов дома о том, когда начнутся работы, чтобы были заранее проработаны пути обходов для безопасности. Должен быть составлен и согласован график проведения работ: когда рабочие будут шуметь, когда и где можно будет парковать машины, чтобы их не повредили. Только тогда начинается проведение работ.
Приемка работ. В приемке участвуют: Фонд капитального ремонта, представитель собственника, управляющая организация или ТСЖ, муниципалитет, стройнадзор, общественная организация (по согласованию), представитель комитета по ЖКХ и строительству, подрядчик.
- Все представители принимающей работы стороны должны поставить свои подписи. За собственников подписывается обычно первый попавшийся житель дома. Управляющая организация, подрядчик, муниципалитет в основном подписывают сразу, общественников зачастую не зовут, - отмечает Алексей Кириллов. - Представитель комитета по ЖКХ и строительству подписывает, если все подписали. Самым принципиальным в этом вопросе является стройнадзор, потомучто они должны контролировать ход ремонтных работ.
Гарантия. Если в процессе работ допущены ошибки, то они исправляются сразу на месте. Телефоны подрядчика, инженеров и общественного контроля, паспорт объекта и график работ всегда должны быть размещены на досках объявлений или видных местах. Это требование закона.
- У собственников есть несколько вариантов, если начинаются какие-то проблемы, - объясняет Алексей Кириллов. - Сначала надо обратиться к подрядчику. Если нет реакции, то в стройнадзор. После этого, если опять нет ответа, в Фонд капитального ремонта, затем в комитет по ЖКХ и строительству. Если ни в одной инстанции не ответили, можно смело обращаться к общественникам.
Если дом подрядчик сдал, собственники его приняли, но вдруг что-то стало ломаться или рассыпаться, это должны отремонтировать по гарантии. Обычно гарантийный срок составляет от трех до пяти лет. Когда подрядчик отказывается ремонтировать по гарантии, то собственники могут обратиться сначала в Фонд капремонта, а после этого в комитет по строительству и ЖКХ. Если ни в одной из инстанций нет ответа, то тогда следует обратиться в прокуратуру и к общественникам.
СОВЕТ БЫВАЛОГО
Ответственные собственники не сдаются
С недобросовестными подрядчиками столкнулись жильцы дома № 13 по улице Некрасова в Пскове.
Летом 2016 года на собрание жильцов дома пришел представитель управляющей компании и провозгласил: «У вас будет капитальный ремонт». Планировалось отремонтировать кровлю и фасад здания. Только радость от нового лица дома продлилась недолго.
- Качеством работ мы не были удовлетворены, - рассказала жительница дома Анна Данилова. - Фасад начал облупляться, отмостка крошиться.
Контролировать свою работу подрядчик не позволял, на рекомендации со стороны совета дома отвечал, что строители сами знают, что им делать.
- Кроме этого, строители работали очень неаккуратно, - отметила Анна Данилова. - Все окна нам пришлось отмывать после покраски фасада, хотя строители сказали, что после окончания работ они все помоют. Весь двор был перепахан машинами, а до этого мы его благоустраивали, были клумбы везде. По двору после дождя можно пройти только в резиновых сапогах.
Теперь через Фонд капитального ремонта жильцы собираются добиться устранения недочетов в рамках гарантии на проведенные работы.
- Уже спустя полгода все начало осыпаться. Мы говорили с экспертами, нам сказали, что капитальный ремонт проводился с нарушениями. Мы отправили запрос в Фонд капитального ремонта и ждем ответа уже полтора месяца, а его все нет, - рассказала собственник одной из квартир Лилия Захарова. - Если решения по гарантийному ремонту не будет, мы намерены обратиться в прокуратуру.